美國(guó)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是誰(shuí)?
誰(shuí)來(lái)征收物業(yè)稅?美國(guó)的地方政府。地方政府根據(jù)實(shí)際情況確定稅率，依法征收稅款，主要用于人民生活地區(qū)的教育和公共服務(wù)支出。
聯(lián)邦政府和州政府不征收財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅的目的是維持當(dāng)?shù)卣闹С?，改善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的主體是縣政府，市政府和學(xué)區(qū)。一般而言，縣稅，城市稅和學(xué)區(qū)稅之比為1：1：5。
美國(guó)房產(chǎn)稅的稅率是多少?
房地產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算的年度需要確定，房地產(chǎn)稅的總價(jià)值和房屋的應(yīng)納稅價(jià)值每年都有變化，因此房地產(chǎn)稅的稅率每年都有相應(yīng)的變化。如果一個(gè)地方政府每年花費(fèi)2億美元，其財(cái)產(chǎn)總值估計(jì)為100億美元，那么該年的房地產(chǎn)稅率將為2%。如果一年后，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)總價(jià)值上升到200億美元，但如果地方政府支出維持在2億美元不變，當(dāng)年房地產(chǎn)稅稅率為1%。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)稅可能下降。
財(cái)產(chǎn)稅計(jì)算根據(jù)地方財(cái)政需要，地方政府制定了統(tǒng)一的地方房地產(chǎn)稅率。物業(yè)稅是房地產(chǎn)稅率和房地產(chǎn)稅價(jià)格的產(chǎn)物。房地產(chǎn)稅率在房地產(chǎn)市場(chǎng)上通常是公平的，但一些地方政府允許折扣，政府提供貼現(xiàn)率。在這種情況下，房地產(chǎn)稅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)公平價(jià)格和貼現(xiàn)率的產(chǎn)物。
物業(yè)估價(jià)一般由認(rèn)可的專業(yè)估價(jià)師給予市場(chǎng)公平的價(jià)格。因?yàn)槊绹?guó)的大多數(shù)房子都是獨(dú)棟房子，所以每個(gè)房子都有很大的差別，包括地塊的大小，可用的面積，房子的風(fēng)格等等。評(píng)估人員一般采用銷售比較法，即根據(jù)土地面積、住房類型、住房年齡、住房設(shè)施等，比較過(guò)去六個(gè)月在附近出售的三、四套住房的價(jià)格。另一種方法是重置成本法，這種方法一般是針對(duì)新房，主要考慮重建同一棟房屋的費(fèi)用，然后根據(jù)地價(jià)和折舊進(jìn)行調(diào)整。
計(jì)算稅率的公式為：預(yù)算中應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅金額等于房地產(chǎn)稅總額=房地產(chǎn)稅稅率。
稅率受到某些限制，因?yàn)槁?lián)邦法律對(duì)財(cái)產(chǎn)(主要是房地產(chǎn))規(guī)定了最高稅率限制。物業(yè)估價(jià)經(jīng)當(dāng)?shù)亓⒎C(jī)關(guān)正式批準(zhǔn)后，成為當(dāng)?shù)胤ǘǘ惢?。在此基礎(chǔ)上，形成了兩種稅率形式。一種是名義稅率，適用于估價(jià);另一種是有效稅率，適用于市場(chǎng)價(jià)值。由于估價(jià)比率不同，稅率也有很大差異。
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