如何盤(pán)活農(nóng)村宅基地，既讓農(nóng)民得以就近進(jìn)城安置，也能讓資金“活”起來(lái)提高收入?近段時(shí)間，上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)給出了新方案——宅基地“股權(quán)化”。

上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)試點(diǎn)宅基地流轉(zhuǎn)“上樓+貨幣補(bǔ)償”方案，計(jì)劃陸續(xù)完成1000戶(hù)農(nóng)民相對(duì)集中居住的目標(biāo)。這部分補(bǔ)償資金村民既可以選擇直接領(lǐng)取，也可以選擇可參股投資項(xiàng)目。每股30萬(wàn)元整，每戶(hù)能且僅能參與其中一股，保底收益率不低于5%。

每平方米1.71萬(wàn)補(bǔ)償

近年來(lái)，上海奉賢在南橋等鎮(zhèn)試點(diǎn)宅基地流轉(zhuǎn)，通過(guò)“上樓+貨幣補(bǔ)償”的方案將原本閑散、空置、破舊的宅基地盤(pán)活。

今年4月18日，南橋鎮(zhèn)第一批農(nóng)民相對(duì)集中居住項(xiàng)目簽約。

“提前一天村民就來(lái)排隊(duì)了”，南橋鎮(zhèn)規(guī)劃科科長(zhǎng)何冰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。在南橋，宅基地置換“上樓”實(shí)行先簽約先入股，先交鑰匙先選房的模式，村民為選到好方位連夜排隊(duì)。

南橋鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有3700余戶(hù)，宅基地置換也有多種方式，包括置換上樓、平移規(guī)并、居住保留和貨幣化等方式，現(xiàn)階段計(jì)劃是先置換上樓1000戶(hù)。

據(jù)鎮(zhèn)上的調(diào)查，對(duì)政策的不了解、故土難離的感情、安置房小區(qū)未來(lái)生活上的高成本、子女教育等是一些村民對(duì)政策存疑的關(guān)鍵點(diǎn)。有村民就因?yàn)榧抑欣戏縿偡?，不愿意房子裝修完還沒(méi)住就置換。

怎么處理?比如有些老人不愿離開(kāi)村子，村里通過(guò)籌集老年公寓給他們暫時(shí)過(guò)渡居住;子女入學(xué)也可以劃片到新安置小區(qū)所在區(qū)域。

據(jù)何冰介紹，去年鎮(zhèn)里一共“上樓”328戶(hù)，今年區(qū)里給南橋鎮(zhèn)設(shè)立的目標(biāo)是“上樓”212戶(hù)。但他們計(jì)劃還要繼續(xù)做下去，現(xiàn)在建設(shè)的安置小區(qū)可以容納1000戶(hù)，待小區(qū)全部住滿后，還會(huì)再開(kāi)新的安置區(qū)。

上海市政府印發(fā)的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》指出，集中居住工作推進(jìn)中選擇“上樓”的村民，可按原有宅基地面積獲得面積大約180-200平方米不等的住房。據(jù)了解，南橋鎮(zhèn)一些村民的宅基地平均面積達(dá)250平方米。為此，多出的面積南橋鎮(zhèn)按照每平方米1.71萬(wàn)元的水平給村民進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償。

股權(quán)可隨時(shí)退出

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，每平方米1.71萬(wàn)元的貨幣化補(bǔ)償有多種兌現(xiàn)方式。村民可以選擇直接領(lǐng)取資金，也可以選擇另一種方式——股權(quán)證。

近年來(lái)南橋鎮(zhèn)在全國(guó)率先推出了宅基地“股權(quán)化”的嘗試。即，南橋鎮(zhèn)農(nóng)民相對(duì)集中居住項(xiàng)目的簽約戶(hù)可參股投資項(xiàng)目，每股30萬(wàn)元整，每戶(hù)能且僅能參與其中一股。保底收益率不低于5%。

據(jù)了解，首個(gè)投資標(biāo)的項(xiàng)目是一處由鎮(zhèn)屬企業(yè)江海置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的沿街商鋪，大約700余平方米，分成70股。5月14日，記者走訪該沿街商鋪，發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)在裝修，并張貼標(biāo)識(shí)計(jì)劃將一層建設(shè)為菜場(chǎng)。

在南橋鎮(zhèn)靈芝村，有村民也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，有意愿參與下一批的股權(quán)化項(xiàng)目。他家宅基地上老房子租出去一年能掙3萬(wàn)左右，參與“上樓+貨幣補(bǔ)償”方案能置換出兩套新房和30萬(wàn)的股權(quán)。

值得注意的是，這部分股權(quán)在進(jìn)入和退出機(jī)制上都是自由的。如果村民后期需要退出，可隨時(shí)申請(qǐng)取出這部分資金，但是資產(chǎn)的增值部分不算在內(nèi)。

為何會(huì)將每股設(shè)定為30萬(wàn)?

何冰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在村民住進(jìn)安置小區(qū)后，物業(yè)、買(mǎi)菜等生活成本有所增加，但由于農(nóng)用地還在，他們享受的依舊是千余元的“農(nóng)保”(即：上海農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn))。這樣測(cè)算下來(lái)若要保證村民原有生活水平需要增加每年15000元左右的生活保障，所以30萬(wàn)的股本乘上5%的收益率，一年就可以給他們帶來(lái)15000元的收入。

如果投資項(xiàng)目收益低于5%誰(shuí)來(lái)兜底?

何冰表示，若是村民個(gè)人投資，收益只有租金這一部分，但是對(duì)于政府和集體來(lái)說(shuō)，收益來(lái)源是多樣化的，這部分店鋪由于注冊(cè)在園區(qū)，政府和集體既有租金收入也有稅收。因而年回報(bào)率可以達(dá)到5%。若還是不足5%，鎮(zhèn)上成立了南悅鄉(xiāng)村發(fā)展有限公司，是一家專(zhuān)門(mén)用來(lái)運(yùn)作宅基地股權(quán)化的公司，它們會(huì)對(duì)差額部分進(jìn)行貼補(bǔ)。

“三園一總部”拉動(dòng)2000余萬(wàn)元稅收

不僅是讓村民手里的貨幣通過(guò)入股的方式“活”起來(lái)，南橋鎮(zhèn)還在全國(guó)首創(chuàng)“三園一總部”的模式，盤(pán)活閑置宅基地。

“三園一總部”指的是：一個(gè)庭園一個(gè)總部，一個(gè)公園一個(gè)總部，一個(gè)莊園一個(gè)總部。其中，“三園”由農(nóng)村“三塊地”構(gòu)成，如修繕后的宅基地、建設(shè)后的農(nóng)村公園、改造后的農(nóng)村莊園。

從2016年開(kāi)始制定政策到現(xiàn)在，南橋鎮(zhèn)六墩村已經(jīng)有58戶(hù)農(nóng)戶(hù)宅基地作為試點(diǎn)通過(guò)“三園一總部”的模式進(jìn)行改造。先期5戶(hù)農(nóng)宅已就地重建，成為5家企業(yè)的企業(yè)總部。

據(jù)了解，在六墩村，一戶(hù)宅基地每年租金收入為3萬(wàn)元左右，鎮(zhèn)政府以9萬(wàn)元左右的租金將閑置的宅基地租下來(lái)，引進(jìn)企業(yè)入駐。

一戶(hù)宅基地可以注冊(cè)一家實(shí)體企業(yè)，要求每年繳稅超過(guò)100萬(wàn)，此外還可以虛擬注冊(cè)5家企業(yè)。據(jù)了解，去年南橋鎮(zhèn)“三園一總部”的稅收達(dá)到了2000多萬(wàn)。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要年繳稅超過(guò)100萬(wàn)元，就可以免去租金。為了留住這些優(yōu)質(zhì)人才，南橋鎮(zhèn)還幫助解決人才公寓、子女就學(xué)問(wèn)題。對(duì)于這部分稅收，區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)“顆粒歸倉(cāng)”，全部返還給村集體。對(duì)于村民，選擇流轉(zhuǎn)出租，200平方米的一戶(hù)一年約有8-10萬(wàn)左右流轉(zhuǎn)租金。

關(guān)鍵詞： 上海郊區(qū)宅基地 股權(quán)化