繼今年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后，近日第二批公募REITs產(chǎn)品開始發(fā)售，市場反應(yīng)積極，兩只首發(fā)產(chǎn)品網(wǎng)下平均認購倍數(shù)超50倍，發(fā)售首日即售罄。

專家表示，從首批公募REITs上市表現(xiàn)來看，產(chǎn)品收益穩(wěn)定增長，市場認可度較高，在盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、提高直接融資比重等方面發(fā)揮出積極作用，未來隨著保險、銀行、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機構(gòu)投資者不斷加入，我國公募REITs將獲得長足發(fā)展。

資金認購熱情高漲

公開資料顯示，第二批兩只首發(fā)公募REITs為建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏越秀高速REIT，認購價格分別為3.2元/份、7.1元/份，預(yù)計募集資金分別為28.8億元、21.3億元，2只產(chǎn)品預(yù)計募集資金總額約50.1億元。

標的資產(chǎn)方面，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目等，華夏越秀高速REIT底層資產(chǎn)為漢孝高速公路。

“第二批產(chǎn)品有兩個突出特點，一是底層資產(chǎn)均為基礎(chǔ)設(shè)施，且管理人對質(zhì)量把關(guān)，提供場內(nèi)流動性安排，追求長期收益相對穩(wěn)定，能較好滿足相關(guān)機構(gòu)投資者長期投資需求；二是首次出現(xiàn)了以銀行系公募基金為管理人的REITs，業(yè)態(tài)更為多元化。”招商基金研究部首席經(jīng)濟學(xué)家李湛表示。

從市場反應(yīng)看，資金申購意愿強烈。在啟動面向公眾投資者發(fā)售的11月29日首日，兩只產(chǎn)品均實現(xiàn)超募，上百億元資金入場“瘋搶”。同時，機構(gòu)投資者也表現(xiàn)出高漲的投資興趣，數(shù)據(jù)顯示，華夏越秀高速REIT擬認購數(shù)量總和為27.841億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的44.19倍；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT擬認購份額數(shù)量總和為106.18億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的56.35倍。

相比之下，首批9只公募REITs中，大部分產(chǎn)品認購倍數(shù)為10多倍，認購最火爆的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs有效認購倍數(shù)也僅超15倍。

“第二批公募REITs受歡迎，是由產(chǎn)品自身屬性和宏觀市場環(huán)境共同決定的。”李湛分析，公募REITs兼具權(quán)益和固收屬性，投資門檻相對較低，是一個良好的投資品種，加上首批產(chǎn)品市場表現(xiàn)良好，起到了很好的示范作用，吸引到更多投資者入場，尤其是機構(gòu)投資者參與熱情持續(xù)高漲。此外，近期金融市場波動較大，不少投資者有避險需求，整體表現(xiàn)相對穩(wěn)定的REITs受到關(guān)注。

國務(wù)院發(fā)展研究中心公共資產(chǎn)證券化（REITs）課題組原秘書長王步芳表示，公募REITs受歡迎，還得益于相關(guān)部門不遺余力推行試點政策，例如證監(jiān)會加緊完善相關(guān)申報細則和審批制度流程等。同時，第二批公募REITs的項目資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)、現(xiàn)金流增長更好、折現(xiàn)率取值更合理，較高的品質(zhì)獲得了更多投資者關(guān)注。

險資入場成為亮點

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在第二批公募REITs發(fā)售中，險資、券商資管、私募基金、信托等機構(gòu)投資者參與興趣明顯提升，如：國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險等均出現(xiàn)在建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT戰(zhàn)略配售投資者名單上。

“險資投資公募REITs，能為市場帶來增量資金和流動性，推動公募REITs向高質(zhì)量發(fā)展?！崩钫勘硎荆U資具有期限長、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與基礎(chǔ)設(shè)施項目融資需求天然契合，可以助力降低REITs市場的波動性和投機性。同時，保險機構(gòu)還擁有較強的產(chǎn)業(yè)運營及主動管理能力，可以深度參與REITs底層項目，進一步為產(chǎn)品賦能增值。

早在首批9個公募REITs項目里，險資參與了8個項目的投資。為進一步豐富保險資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，助力盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，近日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，明確支持符合條件的保險機構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

“險資入場，將為公募REITs帶來深遠影響?！蓖醪椒急硎荆ｋU機構(gòu)是大型機構(gòu)，保險資金是長期資金，而公募REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模大，二者能很好地契合。且目前險資累計投資交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域3.31萬億元，這些資產(chǎn)本身就需要盤活，是公募REITs的重要供給方。此外，險資參與公募REITs市場競價，有助于公募REITs價值的發(fā)現(xiàn)，規(guī)范公募REITs市場治理。

市場預(yù)計，我國公募REITs資產(chǎn)規(guī)?？蛇_萬億元量級，未來有望成為險資多元化配置的重要品種?！氨ｋU機構(gòu)要加強公募REITs團隊建設(shè)，大力培養(yǎng)不動產(chǎn)與證券產(chǎn)品方面的復(fù)合型人才。同時要關(guān)注二級市場價格變動，定期調(diào)研所投資公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況，有效防范投資風(fēng)險，以更好地把握REITs投資機會?！蓖醪椒急硎?。

中國銀保監(jiān)會資金運用部副主任羅艷君此前表示，下一步，將加強政策引導(dǎo)，支持保險資金通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs和債權(quán)、股權(quán)等方式加大對交通、水利、能源、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資力度，服務(wù)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)展前景廣闊

作為大眾低門檻涉足基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重要途徑，公募REITs市場表現(xiàn)受到關(guān)注。自今年6月首批9只REITs試點項目成功上市以來，總體運行平穩(wěn)，為我國公募REITs發(fā)展起到很好的示范作用。

截至11月26日，首批9只產(chǎn)品平均漲幅16%左右，除1只外均獲得正收益，其中，首鋼綠能REIT累計漲幅超30%。同時，二級市場呈現(xiàn)出低波動、低換手率的特征，近3個月平均換手率在2%左右。

分紅方面，首批公募REITs中已有產(chǎn)品進行今年首次分紅。近日，中航首鋼綠能REIT和中金普洛斯REIT發(fā)布分紅公告，分紅方案分別為5.1541元/10份、0.522元/10份基金份額，體現(xiàn)出REITs的穩(wěn)定投資收益屬性。

“首批公募REITs目前表現(xiàn)優(yōu)良，基本符合監(jiān)管部門和市場的預(yù)期?！蓖醪椒急硎?，公募REITs屬于資本市場新生事物，在相關(guān)部門不斷加強機構(gòu)培訓(xùn)和投資者教育下，大眾認知逐漸提升，整體行情呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢。

隨著公募REITs試點不斷推進，發(fā)行規(guī)模不斷擴大，未來將有更多投資者進入?！肮糝EITs準入門檻較高，試點項目資產(chǎn)較優(yōu)，長期回報率可觀，長期來看發(fā)展前景廣闊，能為投資者提供更多元、優(yōu)質(zhì)的投資機會?！鼻昂ｉ_源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍表示。

不過，REITs項目收益與風(fēng)險并存，普通投資者參與還要講究方法。王步芳建議，首先要看性價比，注意比較不同產(chǎn)品的分紅率與市場價格。同時還要關(guān)注項目運營方，公募REITs未來增值主要來源于兩個方面：一是專業(yè)高效的運營獲得超額收益；二是并購擴募，合并同類項資產(chǎn)將使公募REITs價值翻番，這兩方面都依賴于資產(chǎn)運營方的專業(yè)技能和長期經(jīng)驗。

“REITs具有長期收益相對穩(wěn)定、抗通脹性等特點，適合偏好長期穩(wěn)定收益的投資者。在挑選產(chǎn)品上，要挑選合適的基金管理人，注重管理人的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗、運營經(jīng)驗。此外，REITs項目運作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中的風(fēng)險?！崩钫勘硎?。（經(jīng)濟日報記者 李華林）

關(guān)鍵詞： 市場 投資者 資產(chǎn) 公募 REITs