央廣網(wǎng)北京4月11日消息(記者 門庭婷)近日,繼鄭州樓市限購(gòu)放開(kāi)之后,哈爾濱、福州、蘭州等省會(huì)城市相繼采取行動(dòng),從首付比例、信貸等多個(gè)方面對(duì)樓市“松綁”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)范圍內(nèi)已有超過(guò)60座城市放松樓市政策,而多座省會(huì)城市的加入更是意義非凡。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,省會(huì)城市政策調(diào)整對(duì)所在省份整體樓市表現(xiàn)將產(chǎn)生積極影響,不過(guò)在疫情等因素的綜合影響下,市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控效果仍應(yīng)降低預(yù)期,此后更多購(gòu)房相關(guān)政策也會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
四省會(huì)城市政策松動(dòng) 信貸支持對(duì)撬動(dòng)需求更為關(guān)鍵
在上一波政策調(diào)整的城市中,鄭州的19條樓市新政可謂誠(chéng)意滿滿,而后續(xù)降低貸款利率、推出新市民購(gòu)房?jī)?yōu)惠等一系列舉措也給購(gòu)房者帶來(lái)了真實(shí)的利好。
近期,更多省會(huì)城市積極“跟進(jìn)”。4月1日,甘肅省蘭州市出臺(tái)《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號(hào))》,對(duì)購(gòu)房門檻進(jìn)行了下調(diào),個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買首套住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%。
值得注意的是,措施強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房信貸支持,要求加大個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放力度,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照監(jiān)管規(guī)定實(shí)施貸款利率優(yōu)惠政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的,金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。公積金貸款方面,個(gè)人通過(guò)公積金貸款購(gòu)買住房,公積金貸款最高額度單身職工為60萬(wàn)元,雙職工為70萬(wàn)元。
“蘭州政策需求端政策要點(diǎn)整體與鄭州新政一致,覆蓋面和力度上還要稍大,尤其是在信貸支持方面,”億翰智庫(kù)在分析中指出,“我們認(rèn)為信貸支持對(duì)于撬動(dòng)需求尤其改善類需求更加關(guān)鍵,因此蘭州降低首付比例疊加‘認(rèn)貸不認(rèn)房’,更有助于促進(jìn)改善類需求釋放?!?/p>
除蘭州外,在信貸支持方面,近期杭州、南京、廣州等多座城市也下調(diào)了房貸利率,蘇州首套房貸款最低利率降至4.6%。
而在供給端,億翰智庫(kù)認(rèn)為相較于鄭州,蘭州提出通過(guò)壓縮預(yù)售資金審批時(shí)限提高資金撥付效率,雖然并未對(duì)監(jiān)管額度做出調(diào)整,但也將一定程度上緩解房企預(yù)售資金監(jiān)管壓力。
蘭州之外,哈爾濱、福州樓市政策也有所調(diào)整。
其中,哈爾濱市人民政府網(wǎng)站3月23日發(fā)布關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(哈政辦規(guī)[2018]12號(hào))文件的公示稱,鑒于上述文件已完成其階段性調(diào)控使命,擬予以廢止。而廢止的通知中包含主城區(qū)商品房網(wǎng)簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴(yán)格控制二套以上購(gòu)房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容?!按舜沃鲃?dòng)廢除和修正,有利于促進(jìn)合理需求更好地釋放,使市場(chǎng)更好地穩(wěn)健發(fā)展?!?中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示。
福州則針對(duì)在五城區(qū)購(gòu)房的非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺(tái))進(jìn)行了政策調(diào)整,明確此類購(gòu)房者無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?;蚣{稅證明或落戶,即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅,購(gòu)買后該房屋仍受限售政策影響。同時(shí),長(zhǎng)樂(lè)戶籍屬于福州本地戶籍,可購(gòu)買福州五城區(qū)兩套普通住宅。
相較于此前三四線城市為主的調(diào)整,省會(huì)城市的影響面更為廣泛?!笆?huì)城市政策放松,客觀上對(duì)于所在省份的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生積極的影響,有標(biāo)桿的效應(yīng)?!?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
億翰智庫(kù)則認(rèn)為,相比三四線城市,二線城市的放開(kāi)對(duì)市場(chǎng)更有積極影響?!斑^(guò)往的調(diào)控政策一直存在著城市錯(cuò)配的問(wèn)題,三四線本身更多是剛需群體,一直沒(méi)有過(guò)多的政策限制,政策放開(kāi)與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛,尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有積極的拉動(dòng)作用。”
樓市受多重因素影響 專家建議降低效果預(yù)期
樓市放松政策相繼發(fā)布后,其對(duì)市場(chǎng)起到的實(shí)質(zhì)作用成為更重要的關(guān)注點(diǎn)。從過(guò)往城市來(lái)看,政策的放松已經(jīng)給樓市帶來(lái)一定暖意。
以備受關(guān)注的鄭州為例。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,“鄭十九條”出臺(tái)后,市場(chǎng)成交明顯回升,3月鄭州二手房成交量超過(guò)2月的2倍,周均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)52%、周均成交量環(huán)比增長(zhǎng)95%;新房方面,政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒。貝殼研究院在分析中表示:“房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素,都使新房市場(chǎng)的回暖將滯后于二手市場(chǎng)表現(xiàn),市場(chǎng)修復(fù)依然可期?!?/p>
然而,并不是所有城市都收到了明顯的回應(yīng)?!半m然今年一季度全國(guó)各地政策總體趨于寬松,但是市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)和預(yù)期是有差異的,”對(duì)于近期的政策調(diào)整,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“當(dāng)前對(duì)于政策放松的效應(yīng)應(yīng)該降低點(diǎn)預(yù)期,或者說(shuō)給予更長(zhǎng)的觀察時(shí)間?!?/p>
盡管如此,對(duì)二季度市場(chǎng)走勢(shì),嚴(yán)躍進(jìn)依然作出樂(lè)觀預(yù)計(jì):“在目前一些重要政策,例如‘五限’的陸續(xù)放松、信貸政策的給力等利好下,房地產(chǎn)市場(chǎng)完全會(huì)有積極的信號(hào),出現(xiàn)跌幅收窄或者轉(zhuǎn)正的可能?!?/p>
此外,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很大程度上受到人口流向和結(jié)構(gòu)的影響?!捌咂铡睌?shù)據(jù)發(fā)布后,貝殼研究院就近十年人口與樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析顯示,黑龍江、甘肅、內(nèi)蒙古等人口凈負(fù)增長(zhǎng)城市商品房銷售面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
“我們認(rèn)為,由于缺乏良好的人口和發(fā)展基礎(chǔ),蘭州新政本身效果可能有限?!眱|翰智庫(kù)在分析中指出。而目前放開(kāi)限購(gòu)的城市中,很多城市也面臨類似問(wèn)題。不過(guò),相較于某一座城市的調(diào)控效果,多座省會(huì)城市放松限購(gòu)的信號(hào)意義更為重要,億翰智庫(kù)表示:“以鄭州、蘭州為開(kāi)端,我們期待更多二線城市逐步打開(kāi)政策工具箱,出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策?!?/p>
蘇州等地政策進(jìn)一步規(guī)范 樓市放松不忘規(guī)范與糾偏
樓市政策放松的趨勢(shì)正在傳導(dǎo)至更多城市,近日秦皇島、衢州、臨沂等城市也已出手。不過(guò),在越來(lái)越多城市放開(kāi)限購(gòu)的潮流中,需注意到,政策容易松動(dòng)的城市,本身市場(chǎng)并不活躍,二線城市亦如此。
以哈爾濱為例,根據(jù)同策同程統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2021年哈爾濱商品住宅成交約361萬(wàn)㎡,同比下降28%,成交均價(jià)為10320元/㎡,同比下降6%??硕饎t在2月庫(kù)存月報(bào)中指出,哈爾濱面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增,整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
鄭州與蘭州等城市也面臨市場(chǎng)下滑的事實(shí)??硕鸷幽蠀^(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年大鄭州整體商品住宅成交面積約1398萬(wàn)㎡,同比下滑約25%,商品住宅成交金額約1769億元,同比下滑約22%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),蘭州新建商品住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌,市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個(gè)月下降,2022年3月同比降幅近八成,購(gòu)房者置業(yè)情緒仍較低,市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。
“一些省會(huì)城市明確給予了放松,此類城市的放松,說(shuō)明二線城市市場(chǎng)的壓力也比較大。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。
同時(shí),他指出,關(guān)注多地政策放松的同時(shí)也需注意到,目前依然有政策收緊的地方,“類似廣州接力貸‘一日游’、麗水規(guī)范公積金提取、蘇州規(guī)范房屋預(yù)售等,都說(shuō)明放松中不忘各類規(guī)范和糾偏動(dòng)作?!?/p>
既有城市調(diào)整之外,今后的房地產(chǎn)政策走向受到市場(chǎng)高度關(guān)注。對(duì)于未來(lái)政策預(yù)期,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為各地政策放松的節(jié)奏會(huì)加快,一些政策在4月份會(huì)密集出現(xiàn);既有城市的政策對(duì)其他城市有積極借鑒意義;同時(shí)二手房交易的增值稅政策、預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、三孩家庭和新市民購(gòu)房等方面的政策也會(huì)有所松動(dòng)。
億翰智庫(kù)則表示,三四線城市調(diào)控政策放開(kāi)是常態(tài),應(yīng)更多關(guān)注二線城市,在堅(jiān)持“因城施策”和“房住不炒”的基礎(chǔ)上,調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)控一線,拉二線,穩(wěn)三四線。
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