這幾天，房貸族曲女士被一個問題困擾——選固定利率還是浮動利率?這道“必選題”到了給出答案的時候了。

今天，工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR，貸款定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

到底該轉嗎?銀行工作人員和專家提示，究竟是否轉換還是基于個人對未來利率走勢的判斷。

五大行房貸25日統(tǒng)一“換錨”

還沒來得及將自己房貸合同的定價轉換為參考LPR的浮動利率?房貸族不用急了，距離房貸合同轉換的最后期限還有不到20天，五家國有大行今天集體發(fā)布公告稱將統(tǒng)一對尚未將房貸定價基準批量轉換。

各銀行公告均表示，將于2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

也就是說，2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日(含)，尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款)，五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉換，用戶無需自己進行任何操作了。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，同時各家銀行都規(guī)定如果不希望轉換，可與銀行提前聯(lián)系或者轉換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

另一家國有銀行交通銀行在7月20日就發(fā)布了浮動利率房貸定價基準批量轉換的公告，于2020年8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸，統(tǒng)一調整為LPR浮動利率加減點方式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，各家銀行此次規(guī)定了“批量轉換”的概念，通俗來說就是“8月底房貸都要默認調整為LPR定價方式”，此類規(guī)定有效提高了存量貸款換錨的工作效率。

2019年8月，按國務院部署，央行改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。2019年底，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，原則上應于2020年8月31日前完成。

選擇固定利率或浮動利率有何區(qū)別?

銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在于計算方便，包括還款總額以及每個月還本付息的金額都是固定的，同時不會受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會維持相對比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會隨著外部經(jīng)濟環(huán)境浮動。

具體來看，轉換后的利率計算方式為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數(shù)”。

舉例來說，如果王先生在前幾年利率較低的時候貸款買了房，當時與銀行簽的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加點值就是3.92%-4.8%(2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR)=-0.88%，即負88個基點。

由于大部分銀行規(guī)定重定價日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數(shù)值與當前LPR一樣，為4.65%。那么在上述例子中，王先生轉換后的年利率為LPR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決于未來LPR的變動幅度。

“究竟是否轉換，還是基于個人對未來利率走勢的判斷。”嚴躍進說，如果認為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。

記者留意到，雖然近3個月來LPR報價均保持不變，但總體來看有一定降息幅度。從LPR機制推出以來，5年期以上LPR利率已累計下降了20個基點，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計算，每月房貸可以少還120多元。

LPR未來走勢如何?中國民生銀行首席研究員溫彬說，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經(jīng)濟形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預測。

“7月LPR沒有下調，但保持了低息的水平。”嚴躍進分析，這表明利率政策是有定力的，不會盲目無限、高頻進行下調，總體上以有效服務實體經(jīng)濟為導向，下半年LPR下降空間在減小。

溫彬建議，房貸族應根據(jù)自身情況，包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式——

如果此前房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;

如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風險，則可以選擇浮動利率。

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