來源:第一財(cái)經(jīng)
調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%,其中華南地區(qū)交付比例達(dá)56%,華東地區(qū)40%,較低的西南和華中地區(qū)分別為15%和16%。
【資料圖】
去年此時(shí),全國多地爛尾樓業(yè)主發(fā)布“停貸聲明”,引發(fā)行業(yè)震動。此后728政治局會議明確政策基調(diào),規(guī)模數(shù)千億的紓困資金入場,一場轟轟烈烈的“保交樓”行動開始推進(jìn)。
一年過去,各地交付成績?nèi)绾??一份業(yè)內(nèi)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%,其中華南地區(qū)交付比例達(dá)56%,華東地區(qū)40%,較低的西南和華中地區(qū)分別為15%和16%。
有出險(xiǎn)房企人士告訴第一財(cái)經(jīng),自政策加大力度保交樓以來,有可喜之處也有現(xiàn)實(shí)困難,一方面紓困資金推動了部分項(xiàng)目切實(shí)復(fù)工、交付,但那些“資不抵債”的項(xiàng)目,拿不出充足抵押物申請借款?!拔覀冺?xiàng)目太多、情況太復(fù)雜,有的項(xiàng)目錢夠復(fù)工但不夠完工?!?/p>
業(yè)內(nèi)人士建議,“保交樓”工作仍需政策加大推進(jìn),比如銀行端解決因支持“保交樓”放貸形成壞賬的問題;提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行,允許適度突破“房地產(chǎn)貸款集中度”要求等。
爛尾樓仍是難啃的骨頭
房企停工、樓盤爛尾,背后往往關(guān)乎著不菲資金,現(xiàn)實(shí)中解決起來并不容易。
近日便有網(wǎng)友在人民領(lǐng)導(dǎo)留言板稱,自己購買了河南省平頂山市永基狀元府項(xiàng)目房源,但6號樓9號樓到現(xiàn)在都沒復(fù)工,且存在復(fù)工后又停工的情況。
對此,河南省平頂山市湛河區(qū)人民政府辦公室表示,上述項(xiàng)目2014年7月正式開工,后資金鏈斷裂,2017年停工。2019年多次與相關(guān)銀行協(xié)商,并簽訂債務(wù)和解協(xié)議、成立監(jiān)管賬戶;當(dāng)年7月,舉行復(fù)工儀式,項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工。2021年7月,項(xiàng)目3、5、7、8號樓交房。
好消息出現(xiàn)不久,又有“意外情況”發(fā)生了。2021年10月份,平頂山市農(nóng)信辦、市郊農(nóng)信聯(lián)社、新華農(nóng)信聯(lián)社合并為平頂山鷹城農(nóng)商銀行,開發(fā)商申請的按揭貸款,由于種種原因未批復(fù),導(dǎo)致資金鏈斷裂,2、6、9號樓停工,目前開發(fā)商正在籌措資金,待資金到位后復(fù)工。
從開工至今,這個項(xiàng)目前后已歷時(shí)近十年,但仍是城市土地上待處理的“傷疤”。有購房者甚至2013年便已交付定金,十年過去后仍然無法入住。
以前,各地此類零散出現(xiàn)的爛尾樓問題不斷,但去年諸多規(guī)模房企陷入資金危機(jī),導(dǎo)致旗下項(xiàng)目停工,引發(fā)了新的連鎖反應(yīng),“保交樓”成為行業(yè)最重要的話題之一。
今年年初,克而瑞發(fā)布了一份報(bào)告,對32個典型城市290個前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研,顯示尚有126個項(xiàng)目(占比43%)處于停工狀態(tài),保交樓的任務(wù)依舊“道阻且長”;16個項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工,二者累計(jì)占比接近50%。真正全面復(fù)工項(xiàng)目僅62個,占總量21%。
進(jìn)入2023年,房企拼力“保交付”,不過整體進(jìn)度仍較為緩慢。據(jù)百年建筑網(wǎng)組織全國各地1114個項(xiàng)目進(jìn)行的保交樓進(jìn)度調(diào)研,截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%,較3月增加11%,各地區(qū)分化較為明顯,最高的華南地區(qū)達(dá)到56%,西南和華中則只有15%、16%。
從施工進(jìn)度看,項(xiàng)目中處于裝飾裝修階段的占比最高,達(dá)到50.4%;第二部分是主體結(jié)構(gòu)施工期,占比為33.7%;已封頂?shù)恼急冗_(dá)到12.9%,爛尾占比2.5%,占比最小的為土方及以前部分,僅為3%。
“政策大力支持保交樓一年來,可以說有看得見的成效,至少紓困資金在切實(shí)推動,也讓大家看到了實(shí)實(shí)在在的開工和交付?!编嵵菀晃槐镜胤科笕耸糠Q,當(dāng)?shù)貛讉€此前典型、有代表性、知名且爛尾許久的項(xiàng)目,都在這半年里交付了,也算是有所進(jìn)展。
集中資源“保交樓”,也成為當(dāng)下房企的一致動作。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì),頭部企業(yè)仍然是“保交樓”的主力,TOP5房企的交付套數(shù)均超過10萬套,占TOP50房企整體交付量的36.38%,TPO10房企的交付套數(shù)超過整體的一半,其中碧桂園交付套數(shù)27.8萬套。
此外,綠地集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)交付面積1123萬平方米,同比增長20%,交付總套數(shù)約10萬套。龍湖集團(tuán)方面表示,上半年在全國37座城市的84個項(xiàng)目,共計(jì)交付約6.2萬套住宅,其中約20%項(xiàng)目提前一個月以上交付。融創(chuàng)方面表示,上半年交付房源11.7萬套。
沒有無差別救助
“停貸潮”出現(xiàn)后,監(jiān)管對此給予充分重視,并出臺配套政策保交樓。
去年八月,住建部、財(cái)政部、央行等出臺專門措施,通過政策性銀行提供2000億規(guī)模的專項(xiàng)借款,由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排,中央財(cái)政將根據(jù)實(shí)際借款金額,對政策性銀行予以1%的貼息,期限不超過兩年,“封閉運(yùn)行、??顚S谩敝С直=粯恰?/p>
進(jìn)入11月,2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃出臺,央行推出規(guī)模約2000億元的無息再貸款,支持商業(yè)銀行推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),保交樓整體資金池達(dá)到4000億元。
從實(shí)際情況看,專項(xiàng)借款有資金規(guī)模與申請難度的限制,并沒有無差別救助項(xiàng)目及企業(yè)。
華東某出險(xiǎn)房企人士告訴記者,關(guān)于紓困資金想申報(bào)的都可以提交,相關(guān)部門會根據(jù)客情及項(xiàng)目情況來選擇,從申請到放款大約需要半年周期,雖然審批流程繁瑣,但也算是迅速了。
值得注意的是,上述人士表示,紓困資金“挑項(xiàng)目”,并沒有無差別救助。其中,最重要的門檻便是項(xiàng)目資產(chǎn)要大于負(fù)債,政府需要審計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù),合格可抵押后才可以;此外,優(yōu)先審批當(dāng)年交付的項(xiàng)目,區(qū)里指揮部也會成立專班,推動相關(guān)工作進(jìn)展。
由此可見,“保交樓”在執(zhí)行過程中存在優(yōu)先級,即先支持貨值能夠覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目。但在現(xiàn)實(shí)情況中,由于此前預(yù)售資金監(jiān)管的缺失,大量項(xiàng)目的貨值已無法覆蓋后續(xù)的建設(shè)成本,這也導(dǎo)致真正受到專項(xiàng)資金支持的項(xiàng)目數(shù)量相對較少。
華中某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士還表示,房企申請專項(xiàng)借款需提供抵押物,并且不同城市對“抵押率”的設(shè)置不一樣,有的能做到七成,有的則只有五成。“抵押率”即貸款本金利息與抵押物估價(jià)之比,如果抵押率設(shè)置得越低,說明在同等抵押物的情況下,房企可貸到的資金越少。
因?qū)m?xiàng)借款有門檻、僧多粥少,這一年該人士所在房企有項(xiàng)目因剩余貨值不足、沒有充足抵押物,難以達(dá)到審批要求;部分項(xiàng)目雖然拿到了專項(xiàng)資金,但只夠動工不夠完工?!耙蚋采w項(xiàng)目有限,加上抵押率較低,不能跨城市或項(xiàng)目提供交叉擔(dān)保,部分項(xiàng)目難獲資金。”
“這一年不少項(xiàng)目有進(jìn)展,后續(xù)我們在保交付上難處理的項(xiàng)目,大多是滯銷、重復(fù)抵押、交叉?zhèn)鶛?quán)、和缺少剩余貨值的。”該房企人士表示,不過保交樓專項(xiàng)資金進(jìn)場后是優(yōu)先退出的,所以后續(xù)更難解決的主要是那些遠(yuǎn)郊滯銷、以及尾貨不充裕的項(xiàng)目。
前述華東出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士則稱,一般出問題的,大多是長銷售周期的項(xiàng)目,政策強(qiáng)監(jiān)管后問題不是特別大。但還有很多因素影響復(fù)工,比如合作方躺平的項(xiàng)目,因資金付款問題,影響總包支付、工程進(jìn)度。還有總包爆雷的情況,即使房企按期支付也面臨停工,最后不得不換總包。
還有哪些發(fā)力空間?
國盛證券在一份研報(bào)中稱,當(dāng)前保交樓持續(xù)推進(jìn)但進(jìn)度稍慢,區(qū)域之間進(jìn)展分化明顯。從目前已落實(shí)的保交樓資金看,后續(xù)總量資金仍需加碼,在地方、項(xiàng)目執(zhí)行力度上也需加碼。
相較于專項(xiàng)借款,保交樓貸款支持計(jì)劃的資金投放主體為商業(yè)性銀行,為全新的、階段性政策。但在執(zhí)行過程中,同樣存在金融機(jī)構(gòu)參與意愿的問題,整體而言,該部分資金有待加速推進(jìn)落地。
近日,建設(shè)銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資1億元,這是該省國有大行(不含青島)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資落地。河南濮陽日前也公布,已開展兩批次“保交樓”專項(xiàng)借款工作,濮陽市銀行機(jī)構(gòu)也向“保交樓”項(xiàng)目提供配套融資9.21億元。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹六月底會見中國銀行董事長葛海蛟時(shí),肯定了中國銀行為“保交樓”提供商業(yè)銀行配套融資的積極態(tài)度及所做工作。同時(shí)提到,希望中國銀行能在“保交樓”配套融資層面進(jìn)一步加大工作力度,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出更多貢獻(xiàn)。
華安證券研報(bào)表示,未來或有更多政策出臺助力“保交樓”快速落地。首先,解決銀行因支持“保交樓”而放貸形成壞賬的問題,改進(jìn)放貸機(jī)制,與其余壞賬進(jìn)行區(qū)分;“三支箭”下增信發(fā)債等渠道變得暢通,但銀行作為最后一環(huán)節(jié),因壞賬壓力使得民營房企獲取貸款難度變大。
其次,允許提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行,適度突破“房地產(chǎn)貸款集中度”要求。在重點(diǎn)地區(qū)適當(dāng)調(diào)整個人按揭首付比例和利率;加強(qiáng)對房企等相關(guān)利益方的監(jiān)管,例如加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,對刻意躺平、挪用預(yù)售資金的的企業(yè)追究相關(guān)責(zé)任。
億翰智庫則認(rèn)為,當(dāng)前“保交樓”存在兩個問題,一個是市場化邏輯下支持資金滯后且不足,此外“保交樓”在執(zhí)行過程中存在明顯的優(yōu)先級,貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目得到支持的順序相對靠后。此外,當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)面臨各種糾紛,和債權(quán)人的激烈博弈仍在進(jìn)行,也影響保交樓的推進(jìn)。
“債務(wù)糾紛和資金不足的問題互相纏繞,增加了保交樓難度?!眱|翰智庫認(rèn)為,要解決保交樓的問題,可能首要任務(wù)是將樓盤從出險(xiǎn)企業(yè)中剝離出來,阻隔“保交樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。目前部分地區(qū)采用代建代管代持模式,即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起,由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方部分或全程參與設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù),后續(xù)或成為解決困難問題方式之一。
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