次級抵押貸款有什么特點(diǎn)？如何規(guī)避次級抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)？

次級抵押貸款有什么特點(diǎn)?

個(gè)人信用

信用評級得分比較低。美國的信用評級公司 (FICO)將個(gè)人信用評級分為五等：優(yōu)(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不確定(350分以下)。次級貸款的借款人信用評分多在620分以下，除非個(gè)人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)抵押貸款的借貸條件。

入不敷出

美國的常規(guī)抵押貸款與房產(chǎn)價(jià)值比(LTV)多為80%，借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級貸款的LTV平均在84%，有的超過90%，甚至100%，這意味著借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在沒有任何個(gè)人自有資金投入的情況下，銀行就失去了借款人與銀行共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本保障，其潛在的道德風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。借款人還貸額與收入比過高，意味著借款人收入微薄，還貸后可支付收入有限，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較弱。

少數(shù)

且多為可調(diào)利率，或只支付利息和無收入證明文件貸款。次級抵押貸款90%左右是可調(diào)整利率抵押貸款;30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大額抵押貸款或重新融資。這類抵押貸款開始還貸款負(fù)擔(dān)較輕、很誘人，但積累債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，特別是當(dāng)利率走高、房價(jià)下跌時(shí)，重新融資只能加劇還貸負(fù)擔(dān)。

拖欠率

由于次級抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)比較大，違約風(fēng)險(xiǎn)是優(yōu)級住房貸款的7倍，因此，次級貸款的利率比優(yōu)級住房抵押貸款高350個(gè)基點(diǎn)，且80%左右為可調(diào)整利率。當(dāng)貸款利率不斷下調(diào)時(shí)，可以減輕借款人的還貸負(fù)擔(dān);但是當(dāng)貸款利率不斷向上調(diào)時(shí)，借款人債務(wù)負(fù)擔(dān)隨著利率上調(diào)而加重，導(dǎo)致拖欠和取得抵押贖回權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。2007年，次級抵押貸款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押贖回權(quán)的比率分別高達(dá)13.33%和4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于優(yōu)級抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權(quán)比率。

如何規(guī)避次級抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)?

要規(guī)避次級抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，借款人和貸款人都需要采取一些預(yù)防措施。

首先，借款人應(yīng)該盡可能減少使用次級抵押品。如果可能的話，他們應(yīng)該嘗試增加首要抵押品的價(jià)值，以便在必要時(shí)獲得更多的貸款。

其次，貸款人應(yīng)該對潛在借款人進(jìn)行更加謹(jǐn)慎和全面的調(diào)查。他們應(yīng)該仔細(xì)審核借款人的財(cái)務(wù)狀況和就業(yè)歷史，以評估其還款能力和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。

最后，貸款人應(yīng)該仔細(xì)評估他們提供的每個(gè)貸款，并合理評估次級抵押品的價(jià)值，并根據(jù)需要采取行動來保護(hù)其投資。