萬綠叢中一點紅，創(chuàng)富港如何點亮聯(lián)合辦公？| 年報解讀

相比聯(lián)合辦公巨頭的高開低走，創(chuàng)富港（836090.NQ）這邊一片靜好。

縱觀聯(lián)合辦公行業(yè)，“持續(xù)盈利能力”這道坎猶如天塹，橫亙在大大小小的企業(yè)面前，隨之而來的還有對商業(yè)模式的頻頻質(zhì)疑。資本退出、企業(yè)倒閉，倒逼行業(yè)回歸到以現(xiàn)金流和持續(xù)盈利為中心的模式。

4月26日，聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)富港公布了2022年年報。財報顯示，創(chuàng)富港2022年全年營收6.99億元，同比增長7.85%；凈利潤4780.97萬元，同比增長268.65%。2022年，創(chuàng)富港再次實現(xiàn)營收凈利雙增長，成了業(yè)內(nèi)少有的“常青樹”。

01

財務(wù)指標(biāo)：連續(xù)6年凈利潤為正，財務(wù)杠桿進(jìn)一步下調(diào)

實際上，創(chuàng)富港已連續(xù)6年凈利潤為正。

年報顯示，2017年至2022年，公司凈利潤從1842.74萬元增長至4780.97萬元，漲幅達(dá)159.48%，每年平均漲幅為31.90%，整體保持持續(xù)增長態(tài)勢。雖然近年來行業(yè)整體承壓，但企業(yè)依舊保持凈利潤為正的態(tài)勢。

2021年，我國企業(yè)會計首次采用新租賃準(zhǔn)則，大部分租賃資產(chǎn)進(jìn)入表內(nèi)，這也對創(chuàng)富港財報中的凈利潤數(shù)值帶來了持續(xù)影響。

經(jīng)計算，創(chuàng)富港2021年凈利潤下降2755萬元，同比下降68%。其中，因新租賃準(zhǔn)則下降的凈利潤達(dá)1685萬元；此外公司一項計提減值也使2021年凈利潤下降2182萬元。如若排除以上兩個原因，創(chuàng)富港凈利潤則比2020年增長1112萬元至5164.28萬元，同比增長27.44%，呈大幅度提升。

而到了2022年，若按照舊準(zhǔn)則計算，創(chuàng)富港凈利潤會再上一個臺階。睿和智庫估計，公司凈利潤將比當(dāng)前數(shù)值增長1500-1800萬至6000萬以上。

圖表1：2017-2022年創(chuàng)富港凈利潤（萬元）

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圖片數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

毋庸置疑，對于創(chuàng)富港這樣的持續(xù)擴(kuò)張型企業(yè)來說，新準(zhǔn)則在凈利潤數(shù)值上的影響永遠(yuǎn)存在，但企業(yè)的盈利能力才是其背后最大的底氣。具體來看，創(chuàng)富港在2022年的收入構(gòu)成沒有變化，仍只有租賃及商務(wù)服務(wù)一項收入，毛利率達(dá)39.58%，較上年同期增長0.48%。數(shù)據(jù)表明，創(chuàng)富港并未受整體行業(yè)遇冷影響，盈利能力不僅超過大部分聯(lián)合辦公企業(yè)，而且超過絕大部分房企。

而這樣的收益，也與創(chuàng)富港為客戶持續(xù)貢獻(xiàn)價值，牢記企業(yè)的社會責(zé)任感不無關(guān)系。二者相輔相成，創(chuàng)造了企業(yè)與客戶的雙贏局面。

圖表2：2022年創(chuàng)富港收入構(gòu)成 (億元，%)

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圖片數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

而從成本控制來看，創(chuàng)富港整體持續(xù)向好。2022年創(chuàng)富港營收為6.99億元，同比增長7.85%，增長主要來源為2021年新開門店營收；營業(yè)成本為4.22億元，占營收比重的60.37%，與2021年的60.90%相比，有所降低。且從營業(yè)收入與營業(yè)成本的增幅對比來看，同樣發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富港在控成本方面表現(xiàn)優(yōu)異：營業(yè)收入較上年同期增長7.85%，營業(yè)成本較上年同期增長7.01%，低于營收增長百分比?？梢?，從整體計算，創(chuàng)富港單位面積產(chǎn)值持續(xù)增長，做到了降本增效。

反觀行業(yè)中規(guī)模接近的德必集團(tuán)、錦和商管營收則有下降趨勢，穩(wěn)定性不足。年報顯示，2022年德必集團(tuán)、錦和商管的營業(yè)收入分別同比降低18.44%、2.97%。對于下降原因，二者均在年報中表示，主要系受疫情影響出租率下降、工程進(jìn)度有所延遲導(dǎo)致。

與此同時，從償債能力來看，創(chuàng)富港流動風(fēng)險可控，且在2022年財務(wù)杠桿進(jìn)一步下調(diào)。

圖表3：2021-2022創(chuàng)富港（母公司）資產(chǎn)負(fù)債率（億元，%）

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數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，睿和智庫整理

具體來看，創(chuàng)富港在2021-2022年資產(chǎn)總計接近的情況下，將負(fù)債從5.91億元降至5.89億元，資產(chǎn)負(fù)債率降低0.23個百分點。公司在改善盈利能力的同時，嚴(yán)格控制負(fù)債水平，保持財務(wù)健康。

02

企業(yè)經(jīng)營：先穩(wěn)定，再擴(kuò)張

在企業(yè)經(jīng)營方面，當(dāng)千億資本、數(shù)千家企業(yè)涌向聯(lián)合辦公行業(yè)，創(chuàng)富港始終保持著難得的冷靜，秉持著自身“先穩(wěn)定，再擴(kuò)張”的步調(diào)。

根據(jù)國家信息中心發(fā)布的《中國共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告（2023）》指出，當(dāng)前不同領(lǐng)域的共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性凸顯。2022年，共享辦公領(lǐng)域交易額為132億元，相比上年同期市場規(guī)模縮水37.7%，在我國主要共享經(jīng)濟(jì)市場中，最為嚴(yán)重。可見，共享辦公領(lǐng)域在我國共享經(jīng)濟(jì)市場中，最受宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。

圖表4：2022年我國主要領(lǐng)域共享經(jīng)濟(jì)市場規(guī)模增長情況

圖5

圖片數(shù)據(jù)來源：國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心，睿和智庫整理

盡管如此，創(chuàng)富港依舊穩(wěn)住了節(jié)奏，實現(xiàn)了穩(wěn)步擴(kuò)張。年報顯示，截至2022年底，創(chuàng)富港全國簽約門店共計251家，相比2021年的230家，增長了9.13%。門店分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長沙等九大城市，全國簽約門店建筑面積合計35.24萬平方米，同比上年增長13.46%。

關(guān)于創(chuàng)富港仍能穩(wěn)步擴(kuò)張的原因，睿和智庫認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下兩點：

第一，針對企業(yè)實際“量體裁衣”。

創(chuàng)富港董事長薛春曾在采訪中提到，以創(chuàng)富港過往的發(fā)展經(jīng)驗來看，每年增長30%是可以hold住的。而高于這個增速，管理就跟不上了。這樣一來，增速反而會下降，用更多的精力填補(bǔ)以前的窟窿?？梢姡瑒?chuàng)富港選擇在企業(yè)經(jīng)營中“量體裁衣”，使企業(yè)在穩(wěn)定發(fā)展的同時，摸索屬于自己的擴(kuò)張“極值”，形成可持續(xù)的發(fā)展良性循環(huán)，避免了盲目擴(kuò)張導(dǎo)致的經(jīng)營風(fēng)險。

第二，秉持“抓大放小”策略，堅持服務(wù)中小微企業(yè)。

年報顯示，創(chuàng)富港的年度銷售排名前5客戶僅占年度銷售額的0.61%。顯然，創(chuàng)富港在業(yè)務(wù)上沒有對任何一個大客戶形成依賴，始終保持著自身的靈活性。更加垂直的客戶選擇，造就了創(chuàng)富港深耕精細(xì)化管理和企業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。在這樣的理念指導(dǎo)下，2022年，創(chuàng)富港出租率達(dá)91.03%，在行業(yè)之中遙遙領(lǐng)先，足見其在中小微企業(yè)中的口碑。

值得一提的是，在大環(huán)境承壓時，創(chuàng)富港員工總數(shù)與2021年相比，有微幅上升，從1008人上升到1026人。穩(wěn)定的人員，同樣支撐了創(chuàng)富港的穩(wěn)定擴(kuò)張，避免了人員斷檔、人才流失對業(yè)務(wù)的掣肘。

03

盈利模式：精細(xì)化運營+科技賦能企業(yè)

創(chuàng)富港董事長薛春在采訪中曾提到：企業(yè)最終是要盈利，但盈利要來自于對客戶提供有價值的產(chǎn)品及服務(wù)，實現(xiàn)雙贏。如果不為客戶帶來價值，企業(yè)也就沒有存在的價值了。

毋庸置疑，聯(lián)合辦公行業(yè)仍是一片巨大的藍(lán)海，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正是行業(yè)發(fā)展的助推劑。在行業(yè)發(fā)展的早期階段，大量聯(lián)合辦公企業(yè)的虧損、甚至倒閉證明了重資產(chǎn)模式與急速擴(kuò)張模式或并不適用于該行業(yè)，反而會加速行業(yè)的惡性競爭。

在《創(chuàng)富港基本法與發(fā)展白皮書》中，提到了創(chuàng)富港對聯(lián)合辦公行業(yè)商業(yè)模式的三點理解：

1. 通過對空間、服務(wù)、社群等運營的精細(xì)化管理，用更低的成本創(chuàng)造出價值更高的產(chǎn)品及服務(wù)。讓會員獲得更高性價比產(chǎn)品及服務(wù)的同時，也讓企業(yè)同時獲得足夠高的利潤。我們與會員實現(xiàn)共贏。

2. 我們通過發(fā)現(xiàn)有改造價值的空間，進(jìn)而通過精細(xì)化設(shè)計、高效的裝修和極強(qiáng)的運營能力快速達(dá)成滿租，實現(xiàn)空間價值最大化。這一切建立在低成本的基礎(chǔ)上。

3. 服務(wù)以產(chǎn)生價值為導(dǎo)向，深度挖掘客戶的共性需求，通過滿足客戶的需求來實現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)價值。通過互助社群及第三方服務(wù)增加客戶的粘性，并進(jìn)一步挖掘客戶價值。

創(chuàng)富港在之后的企業(yè)發(fā)展中，逐步針對以上三點理解不斷深入聯(lián)合辦公行業(yè)，在行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)積極求變時，先行一步，初步走通了屬于自身的“新盈利模式”——精細(xì)化運營+科技賦能企業(yè)。

一方面，創(chuàng)富港持續(xù)深耕精細(xì)化運營，優(yōu)化業(yè)務(wù)體系。

聯(lián)合辦公行業(yè)因類“二房東”的經(jīng)營模式，具有諸多短板，產(chǎn)品同質(zhì)化就是其一。當(dāng)多數(shù)市場聯(lián)合辦公企業(yè)還困惱于同質(zhì)化競爭時，創(chuàng)富港已通過“精細(xì)化運營”為原本固化的市場打開了一扇新的窗戶，為企業(yè)帶來新活力。

創(chuàng)富港通過企業(yè)注冊、財稅代理、虛擬辦公室、社群服務(wù)等增值服務(wù)，打造獨特的業(yè)務(wù)體系。據(jù)悉，“增值服務(wù)”被創(chuàng)富港提至與“租賃業(yè)務(wù)”同等重要的位置。而倘若之后增值服務(wù)收入能覆蓋所有人工成本，那將是企業(yè)經(jīng)營的一個極佳盈利狀態(tài)。

另一方面，創(chuàng)富港堅持科技賦能企業(yè)，踐行“利他”價值觀。

創(chuàng)富港作為唯一一家具有IT基因的聯(lián)合辦公企業(yè)，將科學(xué)技術(shù)打磨成趁手的工具，成為了其在服務(wù)中為企業(yè)賦能的利器。

2022年3月，創(chuàng)富港正式成立數(shù)字化推廣部，持續(xù)進(jìn)一步深化企業(yè)服務(wù)中的數(shù)字化建設(shè)。其自主研發(fā)應(yīng)用了多層次的信息技術(shù)平臺和智能化系統(tǒng)，包括BCMS商務(wù)中心綜合管理系統(tǒng)、BITS商務(wù)智能電話服務(wù)系統(tǒng)、“方圓間”企業(yè)服務(wù)平臺、銀企直連自動付款系統(tǒng)、BCMS-K3自動記賬系統(tǒng)、智能化交易流程管理系統(tǒng)、發(fā)票采集無紙化報銷系統(tǒng)、CAIot物聯(lián)網(wǎng)云平臺及CAIot物聯(lián)網(wǎng)邊緣計算網(wǎng)關(guān)、小碟云財稅Saas平臺等，已初步實現(xiàn)從自身、會員、中小企業(yè)到產(chǎn)業(yè)園的科技賦能企業(yè)。

同時，創(chuàng)富港還積極嘗試將新興科技產(chǎn)品加入到企業(yè)服務(wù)中。年報顯示，2022年創(chuàng)富港研發(fā)費用較上年增加317萬元，主要為增加研發(fā)項目“元宇宙辦公室”，同時增加研發(fā)團(tuán)隊。2023年1月14日，創(chuàng)富港在“創(chuàng)富港元宇宙平臺”舉行了全集團(tuán)，超1000名員工的“元宇宙”年會，引發(fā)了行業(yè)的熱烈討論。

結(jié)語

聯(lián)合辦公行業(yè)，不僅是租賃空間的聯(lián)合，還是技術(shù)的聯(lián)合。創(chuàng)富港作為聯(lián)合辦公行業(yè)的先行者，正在通過深化IT經(jīng)營，打造屬于自己“精細(xì)化運營+科技賦能企業(yè)”的盈利新模式。近日，創(chuàng)富港財報正式公布，企業(yè)2022全年再次實現(xiàn)了營收凈利雙增長，在行業(yè)整體低迷的背景下，成為“萬綠叢中一點紅”。未來，創(chuàng)富港究竟如何點亮聯(lián)合辦公，讓我們拭目以待。

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