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據(jù)證券日?qǐng)?bào)報(bào)導(dǎo),去年7月份,受多種因素影響,部分地區(qū)出現(xiàn)商品房交付風(fēng)險(xiǎn)。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),一系列“保交樓”舉措相繼推出。目前,這些舉措初見(jiàn)成效。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國(guó)住宅竣工面積為2.5億平方米,同比增長(zhǎng)18.5%;億翰智庫(kù)報(bào)告顯示,今年上半年,50家典型房企共交付202萬(wàn)套房屋。但推進(jìn)保交樓進(jìn)度還需繼續(xù)努力。
在筆者看來(lái),現(xiàn)實(shí)壓力主要聚焦于三種自身“體質(zhì)不佳”的樓盤(pán)。第一種是依賴(lài)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)造城式開(kāi)發(fā)的大盤(pán),前期投入成本過(guò)高,資金缺口大,盤(pán)活難度倍增;第二種是開(kāi)發(fā)商抽走預(yù)售款的項(xiàng)目,疊加資產(chǎn)貶值,貨值難以覆蓋債務(wù)規(guī)模;第三種是“三角債”(銀行、地產(chǎn)商和供應(yīng)鏈之間的債務(wù)糾紛)難清理的樓盤(pán),停工或者爛尾表面上是缺錢(qián),實(shí)為糾纏不清的債務(wù)及訴訟問(wèn)題,牽一發(fā)動(dòng)全身,增量資金入場(chǎng)后若相關(guān)各方達(dá)不成共識(shí),可能還未動(dòng)工就先被凍結(jié)。此三種項(xiàng)目,令資本望而卻步。
筆者認(rèn)為,目前需進(jìn)一步協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商以及供應(yīng)鏈等各方力量,加大金融支持力度,推動(dòng)“保交樓”進(jìn)程。
代建代管是完善“保交樓”紓困模式的重要方式。即由委托方發(fā)起,或設(shè)立配套專(zhuān)項(xiàng)基金,讓擁有開(kāi)發(fā)、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和小股增資能力的受托方提供全程一站式紓困解決方案,全程參與設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、管理與服務(wù),協(xié)調(diào)各方參與主體,按節(jié)點(diǎn)推動(dòng)施工進(jìn)程。
合理化監(jiān)管增量及預(yù)售資金,讓“保交樓”接續(xù)有力,保證交付質(zhì)量。對(duì)增量資金和新進(jìn)投資者而言,項(xiàng)目初步盤(pán)活后,銷(xiāo)售回款要得到合理監(jiān)管,確保良性循環(huán)。其一,可給予資產(chǎn)管理公司、商業(yè)銀行、國(guó)企等更多的政策支持,鼓勵(lì)此類(lèi)主體積極參與“保交樓”;其二,嚴(yán)格監(jiān)管專(zhuān)項(xiàng)借款和紓困基金等增量資金用途,保證其用于交付本身,防止挪作他用或凍結(jié);其三,不按主體企業(yè)是否出險(xiǎn)一刀切,合理預(yù)留一定預(yù)售資金用于后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù),專(zhuān)款專(zhuān)用,以此保證交付質(zhì)量。
此外,要進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極破解涉房?jī)攤y題,警惕房地產(chǎn)行業(yè)“三角債”蔓延。其一,展期、債務(wù)重組、創(chuàng)新融資工具箱等,均是增強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性的有效措施,要善用之;其二,要區(qū)分基本面扎實(shí)的好公司和無(wú)序擴(kuò)張的差企業(yè),拿出相應(yīng)的處理方案。
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