如果人們?cè)僖膊幌褚咔榍澳菢踊氐缴虉?chǎng)購(gòu)物或回到辦公室工作,那么商業(yè)地產(chǎn)投資是否安全?這是當(dāng)前全球商業(yè)地產(chǎn)投資者和貸款人正面臨的一個(gè)尷尬的問(wèn)題。
在美國(guó),商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率升至2021年12月以來(lái)最高水平。在全球,辦公樓租賃在今年一季度都錄得負(fù)增長(zhǎng)。
事實(shí)上,利率上升、頑固的通脹和惡劣的經(jīng)濟(jì)狀況是經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資者熟悉的“敵人”,通常需要等到租金需求回升和借貸成本下降才能度過(guò)難關(guān)。不過(guò),周期性的經(jīng)濟(jì)衰退也很少會(huì)引發(fā)大幅拋售,只要貸款人有信心投資者仍能償還貸款,并且地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值仍高于所借債務(wù)即可。
【資料圖】
但分析師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者都警告稱,這一次的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)與以往周期性因素導(dǎo)致的疲軟不同,需要更長(zhǎng)時(shí)間才能復(fù)蘇。
美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率升至多時(shí)新高
近期公布的多份報(bào)告和數(shù)據(jù)均彰顯出美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的疲軟。在過(guò)去的18個(gè)月里,不愿重返辦公室的員工加上22年來(lái)最高的利率,給美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)帶來(lái)悲觀的前景。利率上升增加了商業(yè)抵押貸款的成本,并使債務(wù)再融資變得更加昂貴。
在此背景下,根據(jù)Trepp的數(shù)據(jù),隨著越來(lái)越多的公司拖欠商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS),辦公室貸款拖欠率已達(dá)到5%,觸及2021年12月以來(lái)的最高水平。
穆迪上周五發(fā)布的最新報(bào)告也顯示,第二季度(4~6月)有16.3億美元的辦公貸款拖欠,使得該季度辦公貸款拖欠率上升124個(gè)基點(diǎn),達(dá)到4.47%。報(bào)告稱:“我們預(yù)計(jì),隨著辦公室空置率上升以及混合工作模式對(duì)租賃需求的長(zhǎng)期影響,辦公室再融資標(biāo)準(zhǔn)會(huì)收緊,辦公貸款違約將在2023年持續(xù)上升?!?/p>
信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)KBRA近期發(fā)布的一份報(bào)告稱,今年7月,美國(guó)CMBS中近120億美元的貸款新出現(xiàn)拖欠,使逾期付款率比6月再上升了34個(gè)基點(diǎn),達(dá)到3.93%。同時(shí),由于即將發(fā)生違約,多處辦公物業(yè)在7月已被轉(zhuǎn)移到特殊服務(wù)類別,使得特別服務(wù)余額總額大幅增加8.307億美元,達(dá)到140億美元,創(chuàng)下2020年8月以來(lái)的最大月度增幅。拖欠貸款率加上進(jìn)入特殊服務(wù)貸款的總比率在7月連續(xù)第四個(gè)月上升,達(dá)到6.44%。
全球商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴來(lái)襲?
更令市場(chǎng)擔(dān)憂的是,上述情況并非美國(guó)獨(dú)有。
隨著遠(yuǎn)程辦公變得司空見(jiàn)慣以及消費(fèi)者習(xí)慣性地在網(wǎng)上購(gòu)物,紐約、洛杉磯和倫敦等城市充斥著空置的辦公樓和商場(chǎng)。這意味著市中心的摩天辦公樓和大型購(gòu)物中心的價(jià)值可能需要更長(zhǎng)時(shí)間才能反彈。如果找不到租戶,房東和貸款人將面臨比此前幾個(gè)周期更痛苦的損失。
英國(guó)謝菲爾德大學(xué)(Sheffield University)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼會(huì)計(jì)實(shí)踐教授墨菲(Richard Murphy)稱:“疫情后,越來(lái)越多雇主開(kāi)始意識(shí)到,不再需要租賃這些大型辦公樓。商業(yè)地產(chǎn)的房東應(yīng)該對(duì)此感到擔(dān)心,而相關(guān)投資者目前止損退出是最明智的做法?!?/p>
全球房產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle)5月就表示,第一季度全球辦公樓租賃量同比下降了18%。該機(jī)構(gòu)7月公布的數(shù)據(jù)顯示,紐約、舊金山、華盛頓特區(qū)、東京等地的主要寫字樓租賃一季度錄得負(fù)增長(zhǎng)。
除了居家辦公,企業(yè)削減碳足跡的壓力也影響全球辦公樓租賃。比如,匯豐銀行正削減其租賃空間,不再續(xù)租那些不被視為“綠色”的辦公室。仲量聯(lián)行表示,為達(dá)到凈零排放目標(biāo),到2050年,全球?qū)⒂谐^(guò)10億平方米的辦公空間需要翻新,翻新速度將是目前的三倍,達(dá)到每年至少3%~3.5%的存量。管理著3000億澳元的澳洲最大養(yǎng)老基金AustralianSuper也在觀望。該基金5月表示,由于回報(bào)不佳,將暫停對(duì)未上市辦公樓和零售資產(chǎn)的新增投資。
投資者也持續(xù)看空商業(yè)地產(chǎn)。賣空者繼續(xù)做空全球上市房產(chǎn)企業(yè),押注他們的股價(jià)會(huì)下跌。數(shù)據(jù)提供商Hazeltree的數(shù)據(jù)顯示,在截至今7月的過(guò)去15個(gè)月內(nèi),機(jī)構(gòu)投資者為支持做空操作而借出的地產(chǎn)股數(shù)量在歐洲、中東和非洲地區(qū)增長(zhǎng)了30%,在北美更大增93%。
凱投宏觀根據(jù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)當(dāng)前十年全球房地產(chǎn)的年回報(bào)率約為4%,而疫情前的平均回報(bào)率為8%,預(yù)計(jì)到本世紀(jì)30年代只會(huì)略有改善。凱投宏觀的副首席房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷丘拉(Kiran Raichura)表示,由于居家工作的增加,辦公室價(jià)值在未來(lái)10~20年內(nèi)都不太可能反彈到峰值,“復(fù)蘇所需的時(shí)間比我們最初預(yù)計(jì)的15年要長(zhǎng)得多,甚至可能一直持續(xù)到20世紀(jì)40年代中期?!?/p>
或加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的這一情況還會(huì)增加全球債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
穆迪6月時(shí)曾表示,全球銀行持有6萬(wàn)億美元規(guī)模的未償商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)中的約一半,其中2023~2026年到期的比例最大。美國(guó)各銀行公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損呈螺旋式上升趨勢(shì),并警告未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)更多虧損。
美國(guó)工業(yè)和辦公地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的全球貸款人在7月向數(shù)據(jù)提供商credit Benchmark提供了信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。他們表示,行業(yè)企業(yè)目前拖欠債務(wù)的可能性比六個(gè)月前估計(jì)的高出17.9%。英國(guó)房產(chǎn)控股和開(kāi)發(fā)類別企業(yè)借款人違約的可能性也比此前高出4%。
雙線資本的副首席投資官謝爾曼(Jeffrey Sherman)表示,一些美國(guó)銀行對(duì)未來(lái)兩年到期的商業(yè)地產(chǎn)再融資占用寶貴的流動(dòng)性持謹(jǐn)慎態(tài)度?!按婵钔馓与S時(shí)可能發(fā)生。”他認(rèn)為,“客戶存款會(huì)從銀行轉(zhuǎn)向收益率更高的‘無(wú)風(fēng)險(xiǎn)’貨幣市場(chǎng)基金和美國(guó)國(guó)債市場(chǎng)?!?/p>
不過(guò),也并非全是壞消息。美聯(lián)儲(chǔ)的年度銀行業(yè)壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn),在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值下跌40%的“極端”情況下,銀行在2023年的平均預(yù)期貸款損失率將低于2022年;英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的平均價(jià)值已比峰值下降了約20%,但尚未引發(fā)重大的貸款減值。一位高級(jí)監(jiān)管人士透露,英國(guó)銀行的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口占總貸款的比例遠(yuǎn)低于15年前。
但總部位于日內(nèi)瓦的Bank Syz的首席投資官蒙肖(Charles-Henry Monchau)將美聯(lián)儲(chǔ)大幅收緊利率的影響比作“用炸藥捕魚”。 “通常小魚會(huì)先浮出水面,然后是大魚,鯨魚通常到最后才浮出水面。硅谷銀行是鯨魚嗎?瑞信是鯨魚嗎?我們等到事后才能知道。但鯨魚很有可能會(huì)是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)?!彼Q。
謝爾曼也認(rèn)為:“只要美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)提高利率,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)就是一顆滴答作響的定時(shí)炸彈?!?/p>
美聯(lián)儲(chǔ)理事鮑曼(Michelle Bowman)周一在亞特蘭大“FedListens”活動(dòng)中表示,她支持最新一次加息決定,因?yàn)橥浫匀贿^(guò)高,而就業(yè)增長(zhǎng)和其他活動(dòng)跡象表明經(jīng)濟(jì)繼續(xù)以“溫和的速度”擴(kuò)張,可能需要進(jìn)一步加息,以推動(dòng)通脹降至聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)水平。不過(guò),芝商所Fed Watch工具顯示,市場(chǎng)目前預(yù)期,美聯(lián)儲(chǔ)9月暫停加息的概率為86.5%。
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